Logements neufs : hausse des prix et baisse des ventes

Au 1er  trimestre 2018, la demande en logements neufs est restée forte, mais les prix ont grimpé, impactant ainsi le pouvoir des ménages.Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui vient de publier ses chiffres du 1er trimestre 2018, les indicateurs du logement neuf sont satisfaisants en niveau, mais commencent à accuser une baisse. Les ventes sont certes stables sur 12 mois glissants, mais ralentissent en début d’année (-10,2 %), et les mises en vente marquent le pas (-14 %) du fait d’une offre toujours trop contrainte. «Le premier trimestre marque une pause », commente Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. « Nous espérons que la loi logement permettra de libérer l’offre de logements.».

Bien, mais peut mieux faire

Malgré le recul des réservations de logements neufs, près de 31 500 unités ont été vendues, un niveau en baisse par rapport à 2017 (année exceptionnelle pour tout le marché immobilier), mais néanmoins supérieur à celui enregistré en 2016.

Ce ralentissement en début d’année concerne particulièrement les ventes en bloc (-19,3 %), après une année 2017 où leur forte croissance (+30,5 %) avait porté l’augmentation globale des ventes (+5,9 %). La FPI avance une double explication à ce recul : une baisse conjoncturelle après de fortes ventes aux organismes HLM en fin d’année 2017 et la réorganisation en cours du secteur HLM réclamée par le gouvernement et qui reconfigure sa politique d’investissement. L’aboutissement de cette réforme permettra sans doute d’atteindre les objectifs de production.

Les ventes au détail, quant à elles, baissent de 9,4 % par rapport au premier trimestre 2017, après une année de quasi stabilité (à peine + 1,1 %). La demande des particuliers reste encore forte (25 826 logements vendus sur 3 mois), mais se tasse sur tous les fronts, chez les investisseurs (-7,4 %) et chez les accédants (-11,4 %), malgré des taux en faveur des futurs acquéreurs. L’explication est probablement à rechercher dans le niveau des prix, qui augmente de 3 % par rapport au premier trimestre 2017, dans un discours ambiant de stigmatisation de l’immobilier avec la création de l’IFI, et dans un contexte plus général d’attentisme face à la loi ELAN.

Le stock diminue

La baisse des mises en vente est particulièrement marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : – 56 % à Lyon, -50 % en Ile de France et dans les Alpes, -35 % dans les Hauts de France.

Moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente reste trop faible : l’offre commerciale ne représente toujours que 9,8 mois de commercialisation, quand on estime qu’il faudrait 12 mois pour avoir un marché qui s’équilibre entre offre et demande. Certains territoires parmi les plus tendus sont même nettement en-deçà : 6,9 mois en Nouvelle-Aquitaine, 7,8 mois dans les Hauts de France, 8 mois à Lyon, 8,6 mois en Occitanie Méditerranée.

Selon Alexandra François-Cuxac, « les promoteurs veulent produire davantage pour mieux satisfaire la demande, en termes de quantité, de localisation et de prix, mais ils constatent aujourd’hui que les problèmes de permis de construire, de normes et de recours réduisent de plus en plus leur capacité à mettre des logements en chantier ». La présidente de la FPI proposera, dans le cadre du projet de loi de finances 2019, une aide aux maires bâtisseurs alimentée par la TVA immobilière que la FPI souhaite voir baisser de 20% à 10%.

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